說到與消費端結合較為直接、緊密的不動產類別，恐怕非物流地產莫屬了。阿里、京東等帶動的萬億電商消費，撐起了物流地產投資的廣闊天地。

如果您關注房地產投資，可能會發現，zui近大半年物流地產突然火起來了，各路資本像受到了某種感召一樣，變換著姿勢搶食物流地產這塊大蛋糕。站在這塊蛋糕前垂涎欲滴的除了傳統的物流巨頭普洛斯、嘉民、宇培外，還有房企老大哥萬科，金融機構LaSalle Investment Management（領盛投資管理）、CBREGlobal Investors（世邦魏理仕環球投資）和新加坡主權基金GIC等，就連京東、阿里都開始躍躍欲試建立自己的現代化倉儲設施，做起了物流地產的生意。

這么火爆的生意，個人投資者怎么能眼睜睜錯過呢？那么如何參與物流地產投資、分享好的收益機會？也許你應該先聽聽專業人士的建議。上一篇筆者邀請了宜信財富全球房地產母基金管理團隊董事宋健鴻Amos先生，為大家概述了新時代下住宅、物流、商業及辦公四大主體的投資策略和參與方式，今 天再請Amos先生，重點說說物流地產這顆紅寶石，究竟該如何好好把玩。

從供求關系來看，國內如火如荼的消費升級推動了天貓、京東等電商巨頭的崛起，大量的網購商品在哪里儲存、周轉zui后運送到個人手里？對，物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等，這些都是物流業務不動產載體。就是說，您在網上買買買的其中一部分錢，其實進了物流地產開發商的口袋里。電商的迅猛崛起成了物流地產發展的新興的強大的驅動力。

而跟龐大的倉儲需求相比，我們國內的倉儲面積尤其是高端倉儲用地供應少得可憐，看看北京、上海等一二線城市工業／物流用地的供應，基本呈下降趨勢，未來16個主要城市高標倉庫的新增供應面積也在減少。國內現有的高標倉庫不及總量的5％，大量的設施有改進提升的必要。

伴隨著供不應求而來的顯然是持續上漲的租金，租金意味著現金流，有穩定現金流的資產則會帶來相對可觀的回報，這便是為什么大家都紛紛要布局物流地產的原因。根據世邦魏理仕環球投資的預測，未來五年，中國工業物流地產將成為全球房地產資產類別中回報較高的市場。

從美國的發展經驗來看，物流地產跟制造業、零售業及電商的發展息息相關：它興起于高端制造業的快速發展，成長于零售連鎖化時期，然后伴隨著電商的崛起實現高速增長。目前國內的物流地產主要由電商、第三方物流、傳統零售業和制造業這四大需求支撐，其中，電商和第三方物流作為主要需求來源，正在持續的增長。而跟美國相比，我們的人均倉儲面積只有1/6，這進一步推動一線和主要二線城市的物流倉儲租金處在上升通道。

就像稀有耐久的紅寶石講究產地，物流地產同樣注重拿地選址。項目選址不僅是投資建設以及運營管理全過程的起始環節，甚至可以說是決定項目成敗的關鍵因素。所以并不是所 有的物流地產都值得投資，我們認為，一線城市及周邊衛星城和主要強二線城市交通較為便利的物流地產項目應該作為優先。

一線城市拿地成本很高，供應稀缺，因此其周邊的衛星城就很好地承接了外溢需求，如京津冀圈的廊坊、長三角地區的昆山、太倉、常熟等；另外，擁有便利的交通如緊臨港口、交通主干道樞紐、鐵路、機場等的二線城市也值得關注。如成都、南京、杭州等。

其實物流地產離我們并不遠，現在網購行為已經無處不在了，這背后就是物流地產在發光發熱。而跟商業辦公地產比起來，物流地產的開發風險反而是相對較低的。

首先在建造時間上，物流倉儲設施并不像寫字樓、商場那樣設計繁復，物流的平均建造周期為8～18個月，且通常很少發生預算超支；第二，投資者一般不承擔開發前期的風險和成本，因為物流開發前期成本較低，多數開發商可以自行承擔，投資者可在建造期開始再投入資金；第三，物流資產租賃穩定期較短，租金收益率相對較高。

此前個人參與物流地產投資較少的原因，除了大家習慣于固守在住宅市場一畝三分地外，很大程度上是個人投資者基本沒有途徑和機會參與到物流地產中來。因此我們在過往經驗和資源的基礎上，聯合了國內外知名的物流地產開發商和基金管理人，通過股權投資的方式，開辟個人投資者參與物流地產投資的通道，力爭讓您與開發商一起分享增長收益。目前，我們正在考慮與幾大國內外知名機構合作，一起尋求一線和強二線城市物流地產的機會型和增值型投資機會，力爭幫您贏得更穩健的投資收益。

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